Kira Tespit Davası Nedir, Ne Zaman Açılır?

Kira sözleşmelerinde bedelin güncellenmesi Türk Borçlar Kanunu m. 344'te düzenlenmiştir. Taraflar arasında artış oranı konusunda anlaşma bulunsa dahi, belirli koşullarda mahkemeden kira bedelinin yeniden tespiti istenebilir.

Artış oranının sınırı

Taraflar yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranını sözleşmede kararlaştırabilir. Ancak bu oran, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmışsa, bu sınırı aşan kısım geçersizdir.

Beş yıldan uzun süren kira ilişkileri

Kira ilişkisinin beş yıldan uzun sürmesi hâlinde hâkim, kira bedelini:

• Tüketici fiyat endeksindeki değişim oranını,
• Kiralananın durumunu,
• Emsal kira bedellerini

birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirler. Bu durumda TÜFE sınırı bağlayıcı değildir; bedel emsallere göre yukarı çekilebilir.

Dava açma süresi

Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak verilecek kararın hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı, davanın açıldığı tarihe bağlıdır:

Durum	Sonuç
Yeni dönem başlangıcından en az 30 gün önce dava açılmışsa	Karar, yeni kira döneminin başından itibaren geçerlidir
Kiraya veren bu süre içinde yazılı ihtar çekmişse	Dava yeni dönem içinde açılsa da karar dönem başından geçerlidir
Süre kaçırılmışsa	Karar, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur

Bu nedenle otuz günlük süre ya da ihtar şartı, davanın bir yıl kaybetmemesi açısından belirleyicidir.

Dava sırasında kira ödemeleri

Tespit davası açılmış olması, kiracının mevcut kira bedelini ödeme borcunu ortadan kaldırmaz. Ödemelerin sürdürülmemesi, temerrüt nedeniyle ayrı bir tahliye davasına gerekçe oluşturabilir.

---

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz.